Nanižu nule pa čekaju i čekaju... Kako prodavci formiraju cene svojih nekretnina

To su samo neki od oglasa za prodaju nekretnina u Srbiji, za koje bi se moglo reći da su im cene ekstremno visoke. U ponudi je i kuća za devet miliona evra, odnosno oko 14.500 evra po kvadratu u centru Beograda, dok se &quot;vikendica&quot; od 20 kvadrata u okolini Inđije prodaje za 50.000 evra.Nije lako utvrditi kriterijume po kojima prodavci izračunavaju cene stanova, kuća i drugih nekretnina koje poku&scaron;avaju da prodaju, a čini se da ima i onih koji traže onoliko novca koliko im je zapravo potrebno da bi sebi kupili ne&scaron;to drugo, ne obazirući se na realno stanje na trži&scaron;tu. Sagovornici 4zida kažu da ima nekretnina koje su precenjene, ali da je za njih karakteristično da su uglavnom dugo u oglasima i da te&scaron;ko nalaze kupca.Aleksandra Mihajlović sa portala 4zida kaže da nerealne cene nisu univerzalna karakteristika celokupnog trži&scaron;ta, već da su najče&scaron;će vezane za određene mikro lokacije i tipove nekretnina, ali da presudnu ulogu u formiranju cene ima sam prodavac.&quot;U Beogradu se to najče&scaron;će de&scaron;ava u centralnim op&scaron;tinama poput Vračara, Starog grada i Savskog venca, mada se desi i na Novom Beogradu, povremeno i u Mirjevu, pa i Borči, gde pojedini prodavci postavljaju cene koje ne prate realnu potražnju ni trži&scaron;ne trendove, već se baziraju na ličnoj proceni vrednosti ili na emocijama vezanim za nekretninu. Ova pojava se povremeno javlja i u gradovima poput Novog Sada ili Ni&scaron;a, ali je najizraženija u prestonici, gde postoji veći broj investitora i kupaca, pa je i prostor za &#39;nerealna očekivanja&#39; veći. Trži&scaron;te na duže staze koriguje ovakve slučajeve &ndash; stanovi koji su precenjeni jednostavno se duže prodaju ili ne mogu da pronađu kupca&ldquo;, kaže Aleksandra Mihajlović.Istovremeno, tamo gde postoji realna procena i usklađenost sa trži&scaron;nim kretanjima promet je znatno brži i efikasniji.Precenjen stan te&scaron;ko se prodajeMarko Obradović Edge Jovan Mandić iz agencija &quot;Procasa nekretnine&quot; kaže da prodavci uglavnom formiraju cene na osnovu uporedne analize ogla&scaron;enih cena na portalima, ali da je ono &scaron;to u tom slučaju ne znaju - da li se nekretnina sa kojom upoređuju svoju zaista i prodaje.&quot;Često se desi da drugi vlasnik samo ispituje trži&scaron;te i da je postavio oglas da proveri da li može postići tu visoku cenu. Vlasnici nemaju uvid u to koliko je dugo neka nekretnina na trži&scaron;tu i često se de&scaron;ava da oni cenu svoje nekretnine formiraju na osnovu te neke nekretnine koja zbog viskoe cene ne može da se proda godinama. Često se vode i neproverenim informacijama da se nekretnina prodala po nekoj visokoj ceni. De&scaron;ava se da iz najbolje namere u želji da pomognu svojoj deci u kupovini njihove nekretnine i re&scaron;avanjem svog budućeg stambenog pitanja, cenu nekretnine odrede po principu toliko para mi treba, a ne toliko moja nekretnina vredi&quot;, obja&scaron;njava Jovan Mandić.On navodi primer stana od manje od 40 kvadrata na Novom Beogradu koji se prvo prodavao za 120.000 evra, a bez obzira &scaron;to nije bilo kupca, vlasnik je povećao cenu prvo na 130.000, a kasnije na 150.000 evra. Dodaje da i sada, kada se pojavi novi stan iste strukture i veličine u bloku, vlasnik formira cenu na osnovu oglasa ovog stana iako ne zna da se stan &quot;prodaje&quot; godinama i da nije realno da bude prodat po toj ceni.Ko čeka, gubi vremeMandić napominje da je op&scaron;ta zabluda da agencije formiraju cene nekretnina i ističe da je vlasnik uvek taj koji kaže po kojoj ceni će se nekretnina oglasiti i na kraju prodati.&quot;Mi smo tu da damo predlog na osnovu na&scaron;eg iskustva i podataka sa trži&scaron;ta. Kod nas u agenciji, prilikom davanja predloga cena konsultujemo podatke Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), jer su to cene koje su upisane u kupoprodajne ugovore, po kojima je prodata nekretnina u konkretnom kraju ili ulici. Uzimamo u obzir i ogla&scaron;ene cene, stanje nekretnine, mikrolokaciju stana... Tek kada sve ove stvari uzmemo u obzir predlažemo cenu po kojoj će nekretnina biti ogla&scaron;ena, ali vlasnik donosi krajnju odluku&quot;, navodi Jovan Mandić.Shutterstock/Grand Warszawski Nerealne cene predstavljaju veliki izazov i za agencije za nekretnine, a Mandić napominje da u tim situacijama agenti poku&scaron;aju da kroz razgovor sa vlasnikom dobiju informaciju u kom vremenskom okviru on očekuje da proda nekretninu. To im je pokazatelj da li je vlasnik stvarno prodavac ili je samo odredio cenu pa ako se proda, prodala se.&quot;Nakon toga poku&scaron;amo da vlasnika informi&scaron;emo o kupoprodajnim cenama u njegovom kraju i iznesemo činjenice na osnovu kojih je cena postavljena pogre&scaron;no. Ponekad u dogovoru sa vlasnikom angažujemo i procenitelja kako bismo dobili potvrdu trži&scaron;ne vrednosti nekretnine. Ukoliko prodavac zaista prodaje svoju nekretninu on će morati da reaguje na signale sa trži&scaron;ta. Ako je prezentacija nekretnine dobra, ogla&scaron;ena je na relevantnim portalima, a i dalje nema interesovanja za nekretninu, to je svakako signal da cena nije adekvatna. Prodavac će ovu nekretninu prodati ili ako spusti cenu ili kada ostale cene na trži&scaron;tu porastu pod uslovom da on svoju ne podiže. Dakle kada cena njegove nekretnine postane trži&scaron;na&ldquo;, obja&scaron;njava Mandić.On ukazuje da, ukoliko prodajom svoje nekretnine kupuje neku drugu ni&scaron;ta nije dobio čekajući, jer su naravno i ostale nekretnine porasle, samo je izgubio vreme.Kako da kupac zna da li je nekretnina precenjena?Aleksandra Mihajlović kaže da kupac može da proceni da li je cena nekretnine realna tako &scaron;to će uporediti traženu cenu sa prosečnim cenama kvadrata na istoj lokaciji.&quot;Najjednostavniji način da to uradi jeste kori&scaron;ćenje alata kao &scaron;to je kalkulator prosečne cene kvadrata nekretnine. Tu su dostupni podaci po gradovima, op&scaron;tinama, naseljima, koji se redovno ažuriraju. Ti podaci su dobijeni na osnovu oglasa na sajtu 4zida.rs i informativnog su karaktera. Postoje aspekti kao &scaron;to su starost nekretnine, legalnost, opremljenost i slično, koji se ne procenjuju u ovoj analizi i koji mogu direktno da utiču na cenu nekretnine. Ovde ja važno istaći da se ovde uzimaju u obzir tražene cene koje defini&scaron;u prodavci, a ne cene koje su dogovorene između kupca i prodavca i po kojima su nekretnine prodate&ldquo;, kaže Aleksandra Mihajlović.Ona napominje da kupac takođe treba da obrati pažnju na konkretne karakteristike stana &ndash; spratnost, stanje nekretnine, godinu gradnje, da li ima lift, terasu, parking, kao i da li se nalazi u zgradi novije ili starije gradnje.&quot;Dva stana od 60 kvadrata na istoj lokaciji mogu imati značajno različite cene ukoliko se jedan nalazi u zgradi bez lifta na petom spratu, a drugi u novogradnji sa dodatnim sadržajem. Uvek savetujemo i da se pogleda istorija ogla&scaron;avanja nekretnine &ndash; ako se stan duže vreme nalazi u oglasima i cena mu se ne menja, to je često signal da je precenjen. Realna cena je ona po kojoj se stan zaista i proda, a ne ona po kojoj se ogla&scaron;ava. Zato su podaci o realizovanim cenama iz RGZ-a takođe vrlo korisni za dodatne analize&ldquo;, poručuje Aleksandra Mihajlović.

Nanižu nule pa čekaju i čekaju... Kako prodavci formiraju cene svojih nekretnina

17 Komentari